​ฟองสบู่ห้องชุดที่คาดไม่ถึง

 
เรื่อง ดร.โสภณ พรโชคชัย
        ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
        บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
        sopon@area.co.th; www.facebook.com/dr.sopon4
 
         ท่ามกลางความซบเซาของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ยังไม่กระเตื้องจากปี 2558 คือยังติดลบ 1% นั้น  ยังมีปรากฏการณ์ฟองสบู่เล็ก ๆ แต่มีนัยสำคัญในกลุ่มห้องชุดบางกลุ่ม

         การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2558 โดยรวม คาดว่าจะมีจำนวน 112,776 หน่วย ลดลงกว่าปี 2557 ประมาณ 1%  อย่างไรก็ตามปี 2557 นับเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำเนื่องจากความไม่สงบทางการเมือง โดยจำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลงถึงประมาณ 13% เมื่อเทียบกับปี 2556  การที่สถานการณ์ในปี 2558 กลับยังไม่กระเตื้องจากปี 2557 แสดงถึงปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองที่ยังไม่คลี่คลายนั่นเอง

         ในรายละเอียดยังพบประเด็นที่น่าสนใจว่า ตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลหดตัวลดลงแทบทุกระดับราคา ยกเว้นกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเกิน 5 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูงถึงสูงสุด  การนี้แสดงว่าประการแรกผู้บริโภคที่มีรายได้สูง เป็นคหบดีหรือลูกจ้างระดับบริหารยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ ยังมีกำลังซื้อ  และประการที่สองสินค้าราคาต่ำกว่าล้าน มีไว้เพื่อการเก็งกำไร และจะกลายเป็น "ฟองสบู่" ได้ หากไม่ได้รับการจัดการที่ดี
         
    อย่างไรก็ตามประเด็กหลักก็คือผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึงสองในสาม (63%) มีความสามารถในการซื้อลดลง จึงทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวในระดับราคาตั้งแต่ 1-5 ล้านบาท ทั้งนี้ปี 2558 หดตัวเฉลี่ยถึง 20% หรือหนึ่งในห้าของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2557  นับเป็นการหดตัวที่รุนแรงที่สุด  แสดงถึงภาวะวิกฤติที่กำลังคืบคลานเข้ามาใจระบบเศรษฐกิจไทยที่กำลังอ่อนแอลงเป็นอย่างมาก
 
การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เทียบปี 2557-2558

ระดับราคา                                  การเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมการเปิดตัว                                      -1%
ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท                               82%
ราคา 1-2 ล้านบาท                                    -25%
ราคา 2-3 ล้านบาท                                      -3%
ราคา 3-5 ล้านบาท                                    -36%
ราคา 5-10 ล้านบาท                                   40%
ราคา 10-20 ล้านบาท                                 89%
ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป                            467%
 
         เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยจะได้ข้อค้นพบที่น่าสนใจดังนี้:

         1. ตลาดบ้านเดี่ยว เป็นตลาดที่มีสัดส่วนเพียง 8% ของทั้งตลาดนั้น ปรากฏว่าหดตัวลงแทบทุกระดับราคายกเว้น บ้านเดี่ยวราคา 1-2 ล้านบาท ที่ราคาต่ำจนจูงใจให้ซื้อ โดยมีจำนวน 348 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 57%  ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปก็มีเปิดตัว 198 หน่วย คาดว่าจะมากกว่าปีที่แล้วประมาณ 1 เท่าตัว  แต่ว่าระดับมหาเศรษฐี ยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ  แต่ทั้งนี้บ้านเดี่ยวทั้งสองระดับราคานี้คือถูกสุดและแพงสุด เป็นบ้านเดี่ยวกลุ่มเล็ก ๆ เท่านั้น

         2. จำนวนบ้านแฝดเปิดใหม่ตกต่ำลงทุกระดับราคาโดยไม่มีข้อยกเว้นใด ๆ เลย

         3. ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ไม่มีการเปิดตัวเลย ทั้งนี้คงเป็นเพราะผู้ประกอบการสู้ต้นทุนต่าง ๆ ที่เพิ่มขึ้นไม่ได้ (ยกเว้นค่าก่อสร้างที่ยังไม่ได้เพิ่มขึ้น)  ในทางตรงกันข้ามเชื่อว่าในปี 2558 นี้จะเพิ่มทาวน์เฮาส์ราคา 10-20 ล้านบาทจำนวน 294 หน่วย เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน 5% กลุ่มนี้เป็นกลุ่มของผู้บริโภคที่มีฐานะดีเช่นกัน  อย่างไรก็ตามทาวนเฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท ยังมีการผลิตเพิ่ม 20% โดยจะมีเปิดใหม่ 11,162 หน่วยในปี 2558 นี้ แสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้บริโภคระดับกลางค่อนข้างต่ำสนใจทาวน์เฮาส์ระดับราคานี้

         4. ห้องชุดพักอาศัยซึ่งมีขนาดตลาดถึง 66% ของอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปี 2558 นั้น ห้องชุดราคาไม่เกินล้านน่าจะเปิดใหม่ถึง 18,876 หน่วย ซึ่งเท่ากับเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว (92%) ของปีที่แล้ว  สินค้าระดับราคานี้ ในแง่หนึ่งมุ่งบริการแก่ผู้มีรายได้น้อย  แต่ในขณะนี้ผู้มีรายได้น้อยมีปัญหาทางเศรษฐกิจ จึงกลายเป็นเป้าของนักลงทุน-เก็งกำไร  และอาจกลายเป็น "ฟองสบู่" ได้ในที่สุด  จึงพึงระวังเป็นพิเศษ

         5. ยิ่งกว่านั้นยังจะมีการเปิดตัวห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท 10-20 ล้านบาท และ 20 ล้านบาทขึ้นไปอีก 10,336, 2,976 และ 2,318 หน่วย โดยถือว่าเกิดเพิ่มขึ้นอีกเกือบ 3 เท่าตัว  กลุ่มนี้ก็เป็นกลุ่มที่มีโอกาสเกิด "ฟองสบู่" ได้เช่นกัน  แต่โดยที่มักเป็นกลุ่มที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ใกล้รถไฟฟ้า ตลาดกลุ่มนี้จึงมีความมั่นคงในระดับหนึ่ง

         ดังนั้นห้องชุดกลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทที่คาดว่าจะมีการทุ่มเทเปิดถึง 18,876 หน่วย เป็นกลุ่มที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ อย่างไรก็ตามกลุ่มนี้มีสัดส่วนมูลค่าเพียง 17,085 ล้านบาท หรือ 4% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่จะเปิดตัวในปี 2558  กลุ่มที่น่าห่วงมากคือกลุ่มห้องชุดราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไปที่มีจำนวนเพียง 15,630 หน่วย (14% ของจำนวนหน่วยทั้งตลาด) แต่มีมูลค่าถึง 189,510 ล้านบาท หรือ 42% ของมูลค่าเปิดตัวใหม่ทั้งตลาด  กลุ่มนี้หากเกิดปัญหาขึ้น จะส่งผลกระทบมากทีเดียว  บางบริษัทในกลุ่มนี้ เปิดตัวโครงการเดียวที่มีมูลค่าสูง ไม่ใช่บริษัทมหาชนที่มีประสบการณ์สูง จึงต้องระวังเป็นพิเศษ

Create by smethailandclub.com : แหล่งรวมข้อมูล เพื่อธุรกิจ SME