เรื่อง : ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมดถึง 1,634 โครงการ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2558 พบว่าสินค้าที่อยู่อาศัยบางกลุ่มมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น แสดงว่าขายได้ดี และบางกลุ่มมีการปรับราคาลง แสดงว่าขายไม่ได้ เป็นสินค้าประเภทไหนบ้าง
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยจากผลการสำรวจล่าสุดว่า สินค้าที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาคือ ธันวาคม 2557 - มิถุนายน 2558 มีดังนี้:
1. ตึกแถวราคา 10-20 ล้านบาท ทำเล I4: ยานนาวาสี มีการปรับราคาขึ้นจาก 12.8 ล้านบาท เป็น 14.586 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 14% แสดงว่าเป็นสินค้าที่เป็นที่ต้องการ
2 ทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล H1: บางนา-ตราด กม.1-10 มีการปรับราคาขึ้นจาก 3.99 ล้านบาท เป็น 4.49 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 12.5% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา แสดงว่าเป็นสินค้าที่ได้รับการยอมรับในตลาดในบริเวณนี้
3. ทาวน์เฮาส์ ราคา 5-10 ล้านบาท ทำเล F2: รัชโยธิน แต่เดิมมีราคา 8.2 ล้านบาท ในเดือนธันวาคม 2557 เพิ่มเป็น 9.18 ล้านบาทในเดือนมิถุนายน 2558 หรือเพิ่มขึ้น 12% แสดงว่าสินค้านี้มีความคึกคักเป็นที่ต้องการในพื้นที่นี้
4. ห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ในทำเล F6: เทพลีลา-มหาดไทย ปรับตัวขึ้นจาก 2.61 ล้านบาท เป็น 2.911 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11.5% ดังนั้นหากจะทำสินค้าประเภทนี้ออกสู่ตลาดในบริเวณนี้ น่าจะเป็นที่ต้องการ
5. ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ทำเล H3: ศรีนครินทร์ (แมคโคร) ราคาเพิ่มจาก 1.125 ล้านบาท เป็น 1.238 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.1% แสดงว่าสินค้านี้มีผู้ต้องการมากพอสมควร จึงมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น
ในทางตรงกันข้าม มีสินค้าที่ราคาตกต่ำลง ซึ่งแสดงว่าคงไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก จึงต้องลดราคาลงมา ซึ่งผู้ที่จะทำโครงการใหม่พึงระวัง หรือผู้ซื้อพึงระวังเช่นกันว่าเป็นสินค้าที่อาจไม่เหมาะสมกับทำเลนั้น ๆ ได้แก่
1. บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปในmำเล C4: บางซื่อ มีราคาปรับตัวลงจาก 25.53 ล้านบาทเป็น 22.5 ล้านบาท หรือราคาลดลงถึง 11.9% ในรอบ 6 เดือน (ธันวาคม 2557 - มิถุนายน 2558) กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าสินค้าประเภทนี้อาจไม่เหมาะสมกับย่านนี้
2. บ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล B3: แจ้งวัฒนะ ได้ลงราคาจาก 4.117 ล้านบาท เป็น 3.651 ล้านบาท ลดลงถึง 11.3% ในย่านนี้ อาจมีการพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ หรือห้องชุด การพัฒนาบ้านแฝดระดับราคานี้อาจไม่เป็นที่ต้อนรับของตลาด
3. ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ย่านทำเล K4: อ้อมน้อย ราคาลดจาก 1.329 ล้านบาท เหลือเพียง 1.185 ล้านบาท ลดลง 10.8% ในย่านนี้ ห้องชุดราคาจะต่ำกว่า 1 ล้านบาท และยังมีทาวน์เฮาส์ราคา 1 ล้านบาท แข่งกับสินค้ากลุ่มนี้อยู่ด้วย
4. ห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ย่านทำเล A4: รังสิตคลอง 1-7 ราคาลดลงจาก 0.69 ล้านบาท เป็น 0.616 ล้านบาท หรือลงลง 10.7% ในย่านนี้ห้องชุดที่ขายอยู่ยังไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก จึงมีการลงราคาเพื่อจูงใจให้มีการตัดสินใจซื้อ
5. ห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล C2: ติวานนท์-กรุงเทพนนท์ ลงราคาจาก 4.804 ล้านบาท เหลือเพียง 4.3 ล้านบาท หรือลดลง 10.5% ทั้งนี้ในย่านนี้ ห้องชุดกลุ่มใหญ่จะมีราคาต่ำกว่านี้ แสดงว่าการกำหนดราคาอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
อนึ่งในการตั้งราคาขายสินค้า หรือการประมาณราคาเพื่อการซื้อสินค้า ควรมีการเปรียบเทียบตลาดให้ชัดเจน ถึงจุดอ่อน จุดแข็ง ในด้านทำเล การก่อสร้าง สภาพโครงการ สภาพแวดล้อม ทางเข้าออก บริการและสาธารณูปการต่าง ๆ ให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้ขายหรือซื้อผิดราคา กรณีตัวอย่างข้างต้น จึงเป็นอุทาหรณ์สำคัญ
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจพบว่า ในแต่ละเดือนโครงการหนึ่งๆ ในขณะนี้ขายได้ประมาณ 4.4% ของสินค้าในโครงการนั้น ๆ ส่วนสินค้าที่เพิ่งเปิดใหม่ในปี 2558 มีอัตราการขายได้ต่อเดือนเท่ากับ 16% ทั้งนี้เพราะมีการส่งเสริมการขายดีกว่า ดังนั้นโครงการใดที่ขายได้ต่ำกว่านี้จึงเป็นการขายที่ช้า อาจประสบปัญหาได้ ส่วนโครงการใด ที่ขายได้เร็วกว่านี้แสดงว่าน่าจะประสบความสำเร็จด้วยดี
