เรื่อง : ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th; www.facebook.com/dr.sopon4
เนื่องในโอกาสครบรอบ 18 ปีวิกฤติ "ต้มยำกุ้ง" ซึ่งเริ่มจากการลอยตัวค่าเงินบาทเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 ดร.โสภณ จึงขอสรุปบทเรียนสำคัญนี้
เรื่องวงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย หรือหากกล่าวโดยเฉพาะก็คือตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้น เป็นประเด็นที่จะมีประโยชน์อย่างยิ่งต่อการศึกษาประวัติศาสตร์เพื่อนำไปรับใช้การคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดซ้ำร้อยขึ้นอีก ความผิดพลาดในช่วงที่ผ่าน ๆ มาได้ยังความสูญเสียอย่างมหาศาลแก่ผู้ซื้อบ้าน นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดจนประชาชนและประเทศชาติโดยรวม
ช่วงชีวิตของตลาดที่อยู่อาศัยไทย
ก่อนหน้าวิกฤติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเริ่มเติบโตอย่างขนานใหญ่อีกครั้งในช่วง พ.ศ.2529-2533 และหยุดชะงักไปโดยสงครามอ่าวเปอร์เซีย ใน พ.ศ.2533 และเหตุการณ์รัฐประหาร พ.ศ.2534 ทำให้อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและการค้าที่ดินต่างจังหวัดชะงักงันไป อย่างไรก็ตามตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโตต่อเนื่องจนถึง พ.ศ.2540 ซึ่งเกิดวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมทรุดตัวลงอย่างเด่นชัดและได้มีการค้นพบว่า มี “บ้านว่าง” (บ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ส่วนมากโอนแล้วแต่ไม่มีผู้ย้ายเข้าอยู่) รวมกันถึง 350,000 หน่วยใน พ.ศ.2541 จากที่เคยสำรวจไว้ว่ามี 300,000 หน่วยใน พ.ศ.2538
หลังจากเกิดวิกฤติใน พ.ศ.2540 อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำลงอย่างเด่นชัด และเริ่มฟื้นตัวใน พ.ศ.2543 จนมีการเปิดตัวโครงการต่าง ๆ เพิ่มสูงสุดใน พ.ศ.2547 เนื่องจากดอกเบี้ยในขณะนั้นค่อนข้างถูก จึงมีการลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยกันมากมาย อย่างไรก็ตามในปัจจุบันภาวะตลาดกลับชะลอตัวลงพอสมควร แต่ก็ยังไม่ได้เกิดภาวะวิกฤติเช่นใน พ.ศ. 2540 เนื่องจากเป็นการปรับตัวแต่เพียงเล็กน้อยเท่านั้น
วงจรชีวิตช่วง "ต้มยำกุ้ง"
เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจใน พ.ศ.2540 การเปิดตัวโครงการใหม่ได้หดตัวลงเหลือเพียงราวหนึ่งในสามของปีก่อนหน้า และแทบจะไม่เกิดโครงการใหม่เลยในช่วง พ.ศ.2541-2542 การฟื้นตัวเริ่มเห็นได้ใน พ.ศ. 2543 สิ่งที่ได้เรียนรู้จากปรากฏการณ์ข้างต้นคืออะไร จะสังเกตได้ว่าปริมาณการลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยนับจาก พ.ศ.2543-2547 (4 ปี) ที่เริ่มฟื้นตัวนั้น เพิ่มขึ้นนับเท่าตัวต่อปี นี่แสดงถึงปรากฏการณ์อย่างหนึ่งว่า การตกต่ำและการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปอย่างรวดเร็วพอสมควร โดยก่อนการตกต่ำจะมีการชะลอตัวในช่วงหนึ่ง (พ.ศ.2538-2539) แต่เมื่อถึงจุดตกต่ำก็หดตัวลงอย่างชัดเจน (พ.ศ.2540)
ปรากฏการณ์ในช่วง พ.ศ.2548-2549 อาจดูคล้ายช่วง พ.ศ.2538-2539 แต่ความจริงแตกต่างกันโดยพื้นฐาน เพราะในช่วง 2 ปีหลังนี้เป็นการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวลง แต่พื้นฐานทางเศรษฐกิจไม่ได้เปราะบางเช่นก่อน พ.ศ.2540 อย่างไรก็ตามหากการปรับขึ้นของราคาน้ำมันในช่วง พ.ศ.2549 สร้างวิกฤติขึ้นเช่นเดียวกับใน พ.ศ.2515 และ 2523 แล้ว พ.ศ.2550 ก็อาจเกิดวิกฤติเศรษฐกิจได้ แต่โชคดีที่ประเทศไทยเราสามารถปรับตัวได้ดีกว่าแต่ก่อน ค่าเงินบาทแข็งและมีพลังงานทดแทนอื่น หายนะทางเศรษฐกิจจึงไม่เกิดขึ้นเช่นในอดีต
การลงทุนของต่างชาติกับอสังหาริมทรัพย์
ช่วง “บูม” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พ.ศ.2529-2533 เกิดขึ้นเพราะการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกเลยทีเดียว กล่าวคือชาติมหาอำนาจได้ร่วมลงนามในสัญญา Plaza Accord Agreement เพื่อทำให้เงินเยนแข็งค่าขึ้นอันมีผลส่วนหนึ่งให้การส่งสินค้าจากญี่ปุ่นเข้าสหรัฐอเมริกากระทำได้ยากขึ้น แต่แต่เดิมเมื่อ พ.ศ.2528 เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้ 240 เยน แต่ 2 ปีนับจากการลงนามในสัญญานี้เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้เพียง 120 เยนเท่านั้น
การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในประเทศไทยรวมทั้งประเทศอาเซียนอื่นเพื่อผลิตสินค้าส่งไป ขายยังสหรัฐอเมริกา และยุโรปแทนจากการผลิตในญี่ปุ่น เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย และนับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชนในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาคเกษตรกรรมอย่างเด่นชัด และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment หรือ FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น โดยญี่ปุ่นถือเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุด
การไหลบ่าของทุนแสดงให้เห็นได้ชัดในช่วง พ.ศ.2534-2539 ในช่วงนั้นดอกเบี้ยในยุโรปและสหรัฐอเมริกาค่อนข้างต่ำ แต่กลับสูงกว่ามากในกรณีประเทศไทย ทำให้เงินทุนไหลเข้าประเทศอย่างต่อเนื่อง การกู้เงินกระทำได้ง่ายขึ้น ใน พ.ศ.2535 ด้วยการเปิดเสรีทางการเงินหรือวิเทศธนกิจกรุงเทพ (BIBF) การไหล่บ่าของเงินทุนยิ่งสะดวกยิ่งขึ้น ทำให้ตลาดหุ้นเติบโตจากดัชนี 388.7 จุดใน พ.ศ.2531 เป็น 1,682.9 จุดใน พ.ศ.2536 และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง
และในที่สุดวิกฤติเศรษฐกิจก็ปรากฏขึ้นเมื่อมีการลอยตัวหรืออีกนัยหนึ่งลดค่าเงินบาทในวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 เนื่องจากการถดถอยของเศรษฐกิจไทยจากการหดตัวของการส่งออก การแข็งค่าเกินจริงของเงินบาท การขาดวินัยทางการเงินและการให้สินเชื่อ ความจริงแล้ววิกฤตินี้สามารถคาดการณ์ได้ล่วงหน้าจากปรากฏการณ์หลายอย่าง เช่น ปริมาณหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในหลายภาคส่วน แต่ขณะนั้นนักลงทุน และบุคคลที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและภาคเอกชนอาจมองแต่ในแง่ดีจนเกินไป จนขาดการวางแผนรองรับความเสี่ยงจากวิกฤติเศรษฐกิจ
อาจกล่าวได้ว่า FDI ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ ที่ดินชานเมืองหรือในต่างจังหวัดแต่เดิมที่มีศักยภาพเพียงเพื่อการเกษตรกรรมกลับสามารถแปลงเป็นที่ตั้งโรงงานอุตสาหกรรมได้ เมื่อศักยภาพเปลี่ยนไป ราคาก็เพิ่มขึ้นมหาศาล เมื่อมีกิจกรรมด้านอุตสาหกรรมเกิดขึ้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็เกิดตามมา ซึ่งยิ่งทำให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นไปอีก เนื่องด้วยที่ดินสามารถแบ่งซอยมาใช้อย่างเข้มข้นยิ่งขึ้น และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่ดินเพื่อการพาณิชย์ย่อมสูงกว่าที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม การเปลี่ยนแปลงฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม จึงยิ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างก้าวกระโดด
วงจรเศรษฐกิจกับกับวงจรอสังหาริมทรัพย์
หลายท่านอาจยังสงสัยว่าวิกฤติเศรษฐกิจทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ หรือวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจกันแน่ นักวิเคราะห์หลายท่านถึงขนาดปักใจเชื่อว่าการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือสาเหตุของวิกฤติเศรษฐกิจ ในความเห็นของผู้เขียนเชื่อว่านอกจากความไม่รู้ (จริง) แล้ว ยังอาจเป็นการบิดเบือนให้ไขว้เขวเสียอีก
ความจริงก็คือความผันผวนทางเศรษฐกิจต่างหากที่ทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์อื่น ๆ) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจมีปัญหา ก็จะขายทิ้งเพื่อนำเงินมาใช้สอยหรือใช้หนี้ วิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 ทำให้แม้แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพดียังไม่สามารถอยู่รอดได้เพราะสถาบันการเงินงดอำนวยสินเชื่อ โครงการต่าง ๆ จึงล้มลง
ฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์น่าจะจบเมื่อเกิดสงครามอ่าวเปอร์เซียใน พ.ศ.2533 แล้ว เพราะนับแต่นั้นมาราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นตกต่ำมาโดยตลอด แต่เนื่องด้วยการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนดังที่นำเสนอไปแล้วจึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง จะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2528-2533 นั้น กลับชะลอตัวลงอย่างยิ่งในช่วงปี 2535-2539 โดยเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 18% หรือปีละประมาณ 4% เท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเสียอีก ดังนั้นแม้จะมีการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนมหาศาลและต่อเนื่องแต่ก็ไม่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดเช่นแต่ก่อน
ความจริงอีกประการหนึ่งก็คือ เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่าง ๆ ไม่ได้ปล่อยไปเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เงินกู้สำหรับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์สูงถึง 4,800 ล้านเหรียญสหรัฐ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยรายงานด้วยว่าส่วนหนี้เน่า (non-performing loan) ทั้งหมดนั้นเป็นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 15% เท่านั้น และจากข้อมูลของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย กว่า 900,000 ล้านบาทนั้นกู้โดยลูกหนี้เพียงประมาณ 2,000 ราย ซึ่งแสดงว่าเป็นการปล่อยกู้ให้กับรายใหญ่ อาจกล่าวได้ว่า มีเพียง 24% ของหนี้ที่ได้รับโอนมาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์
การอำนวยสินเชื่อให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ไม่น่าจะทำให้เกิดปัญหาแต่ประการใด เพราะปกติสถาบันการเงินทั้งหลายอำนวยสินเชื่อเพียง 70%-80% ของมูลค่าตลาดเท่านั้น ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2539-2542 ราคาที่ดินตกต่ำลงไปถึง 18% ดังนั้นแม้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมจะตกต่ำลง สถาบันการเงินก็ยังปลอดภัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่อำนวยสินเชื่อมาก่อนหน้านี้ ราคาตลาดก็ยังปรับเพิ่มขึ้นอีก ดังนั้นโอกาสการพังทลายของสถาบันการเงินจึงแทบไม่มี
แต่ที่สถาบันการเงินหลายแห่งพังทลายลงก็เพราะการอำนวยสินเชื่อให้กับภาคเศรษฐกิจอื่น โดยเฉพาะการอำนวยสินเชื่อให้กับพวกพ้องหรือฝ่ายการเมืองอย่างผิดมาตรฐานการดำเนินกิจการสถาบันการเงิน ดังเช่นที่เคยมีการศึกษาไว้ว่า “fundamental weakness in the banking system operating under outdated regulatory rules and supervision - undercapitalization, insider lending, lack of disclosure, unsound practices... led to over investment in real estate” และ“close relationships were not limited to private companies and commercial banks. There were many links between banks, finance companies, real estate developers and politicians”
ข้อสังเกต: เก็งกำไร-รู้ล่วงหน้า-ต่างชาติ
เรื่อง “เก็งกำไร-รู้ล่วงหน้า-ต่างชาติ” นั้น ผู้เขียนมุ่งที่จะชี้ให้เห็นถึงประเด็นที่ควรศึกษาเพิ่มเติม บังเอิญว่าหน้ากระดาษของวารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ฉบับนี้ค่อนข้างจะจำกัด ผู้เขียนจึงนำเสนอผลการศึกษาได้เพียงบางส่วน แต่ก็ใคร่ขอสรุปให้เห็นเป็นข้อสังเกตไว้
1. ปรากฏการณ์วงจรชีวิตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถเห็นได้ชัดเจนในรอบ 100 ปีที่ผ่านมาเช่นในกรณีของอังกฤษ และในประเทศอื่น เช่น สหรัฐอเมริกา (2529) อังกฤษ (2530) ญี่ปุ่น (2533) ออสเตรเลีย (2534) สวีเดน (2534) และประเทศในอาเซียน (2540)
2. วงจรของสหรัฐอเมริกากับญี่ปุ่นแตกต่างกัน ในญี่ปุ่นนับแต่เกิดวิกฤติในปี 2533 ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำมาโดยตลอด และเพิ่งเริ่มฟื้นตัวขึ้นเล็กน้อย แต่สำหรับสหรัฐอเมริกา นับแต่ปี 2535 เป็นต้นมา ราคาที่อยู่อาศัยขยับตัวสูงขึ้นทุกปี
3. วงจรอสังหาริมทรัพย์ยังมีแตกต่างกันไปตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตามทำเลและอื่น ๆ บางครั้งอาจดูเหมือนยังไม่ขึ้นถึงขีดสุดก็ตกต่ำลงมาแล้ว ทั้งนี้เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่ขึ้นต่อภาวะเศรษฐกิจและสังคมที่อาจผันผวนได้
4. ปรากฏการณ์หนึ่งของการเกิดฟองสบู่ก็คือการเก็งกำไร ผู้เขียนได้ทำการศึกษาเกี่ยวกับการเก็งกำไรไว้อย่างกว้างขวางไว้แล้ว การเก็งกำไรนี้เป็นธรรมดาเพื่อการแสวงหากำไร เพียงแต่จะมีมาตรการป้องปรามที่เหมาะสมอย่างไร
5. วิกฤติเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์สามารถมองเห็นได้ล่วงหน้า มีปรากฏการณ์มากมายให้สังเกต เช่น เกิดบ้านว่างจำนวนมหาศาล ราคาอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง แต่ในยามที่กำลัง “สนุกสนาน” กับการเก็งกำไร นักลงทุน สถาบันการเงินหรือแม้แต่หน่วยราชการที่เกี่ยวข้องอาจไม่ทันได้นึกถึงมาตรการป้องปรามต่าง ๆ ไว้
6. การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศหรือ FDI (Foreign Direct Investment) เป็นสิ่งสำคัญในการพัฒนาประเทศและถือว่าขาดเสียมิได้ การที่ประเทศไทยเติบโตมั่งคั่งจนชุมชนแออัดลดลงอย่างเด่นชัด ดังนั้นการส่งเสริม FDI ด้านอุตสาหกรรมหรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นจึงเป็นสิ่งที่พึงดำเนินการเป็นอย่างยิ่ง แต่การมาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติถือเป็นเพียง “อีแร้ง” ที่ไมได้ช่วยเศรษฐกิจโดยตรงแต่อย่างใด เพราะไม่ได้ส่งเสริมให้เกิดการผลิตใด ๆ เกิดขึ้น
สิ่งหนึ่งที่พึงเสนอไว้ในที่นี้ก็คือในการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และโดยเฉพาะการศึกษาถึงวงจรชีวิตนั้น ควรดำเนินการอย่างเข้มข้นเพื่อให้ได้ข้อสรุปที่ชัดเจน และควรมุ่งศึกษาเรียนรู้จากประสบการณ์จากทั่วโลกเพื่อนำประสบการณ์ต่าง ๆ มาประกอบการวิเคราะห์ภายในประเทศไทย จะอาศัยการนึกคิดหรือฟัง ๆ กันมาไม่ได้
มีแต่การศึกษาอย่างเข้มข้นเช่นนี้จึงจะสามารถคิดค้นมาตรการที่ดีในการแก้ไขปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจ และวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ได้
