สถานการณ์โควิด-19 ทั้งระลอกเก่าและระลอกใหม่ ส่งผลกระทบต่อตลาด “พื้นที่สำนักงานให้เช่า” (Occupied Area) ในปี 2021 ที่คาดว่าจะชะลอตัวลง จากการปิดกิจการลงของบริษัทต่างๆ ที่เพิ่มมากขึ้นทำให้จำนวนบริษัทลดลง ขณะที่ธุรกิจเปิดกิจการใหม่ก็มีแนวโน้มลดลงด้วย บวกกับเทรนด์การทำงานแบบ Work From Home ที่ถูกนำมาใช้กันมากขึ้นจนผู้คนเริ่มคุ้นชิน และบางบริษัทก็มีแนวโน้มจะใช้ต่อเนื่องในระยะยาวแม้จะคลายล็อกดาวน์ลงแล้ว
ส่งผลให้ความต้องการ “พื้นที่สำนักงาน” ในยุคต่อจากนี้อาจแตกต่างจากยุคที่ผ่านมา และคงไม่สามารถเติบโตได้มากเท่ากับในอดีตอีกแล้ว ขณะที่พื้นที่สำนักงานใหม่ๆ ยังมีแนวโน้มเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ซึ่ง EIC คาดการณ์ว่าจะเติบโตถึงกว่า 2 เท่า ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า สะท้อนถึงอุปทานที่เริ่มมากไปกว่าความต้องการ และบีบเค้นให้ผู้ประกอบการที่ให้บริการพื้นที่สำนักงานให้เช่าต้องปรับตัวครั้งใหญ่
ปรับรูปแบบสำนักงาน สู่ Flexible Space
แม้สัญญานต่างๆ จะชี้ให้เห็นถึงความต้องการพื้นที่ทำงานที่เปลี่ยนไปและมีแนวโน้มลดลง แต่พื้นที่สำนักงานก็ยังคงจำเป็นต่อการทำงาน ทว่าคงไม่ใช่รูปแบบเดิมๆ อีกต่อไป แต่รูปแบบของสำนักงานอาจต้องปรับเปลี่ยนไปสู่ Flexible Space หนึ่งในรูปแบบที่ตอบสนองเทรนด์การทำงานในอนาคต
จากผลสำรวจของ CBRE เกี่ยวกับรูปแบบสำนักงานในอนาคต (The Future of the Office Survey) ที่ทำการสำรวจพนักงานออฟฟิศ 10,000 คน จากหลายประเทศทั่วโลก ทั้งในสหรัฐอเมริกา ยุโรป อินเดีย และเอเชียตะวันออก ซึ่งรวมถึงประเทศไทยด้วย พบว่า หลังจากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง 28 เปอร์เซ็นต์ ของพนักงานออฟฟิศต้องการทำงานจากที่บ้านแบบเต็มเวลา ขณะที่ 67 เปอร์เซ็นต์ ของพนักงานต้องการใช้เวลาทำงานจากทั้งออฟฟิศและบ้าน ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานยังคงมีความจำเป็นอยู่บางส่วน แต่รูปแบบของพื้นที่จะต้องปรับเปลี่ยนไป เพื่อตอบสนองต่อรูปแบบการทำงานในอนาคตมากขึ้น โดยต้องตอบโจทย์องค์กรยุคใหม่และยืดหยุ่นมากขึ้น
ทำพื้นที่ให้ตอบโจทย์องค์กรยุคใหม่
โลกการทำงานยุคใหม่ บริษัทส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่สำนักงานเพื่อตอบโจทย์องค์กรใน 3 ด้าน นั่นคือ 1.การสร้างความร่วมมือ นวัตกรรม และประสิทธิภาพในการทำงาน 2.ความสามารถในการสะท้อนภาพลักษณ์และวัฒนธรรมขององค์กร 3.สถานที่สำหรับพบปะและแลกเปลี่ยนประสบการณ์ ดังนั้น รูปแบบการใช้งานของพื้นที่สำนักงานอาจเปลี่ยนไป โดยพนักงานทุกคนอาจไม่ต้องการโต๊ะทำงานประจำอีกต่อไป แต่อาจต้องการเพียงพื้นที่นั่งทำงานร่วมกันเป็นทีมหรือมุมทำงานส่วนตัว ห้องประชุมอาจต้องมีเทคโนโลยีที่สามารถรองรับได้ทั้งพนักงานที่เข้าประชุมที่สำนักงานและผ่านทางช่องทางออนไลน์
ทั้งนี้จากผลสำรวจของ CBRE ยังพบว่า 56 เปอร์เซ็นต์ ของบริษัทที่มีการสำรวจจะใช้พื้นที่สำนักงานที่เป็นรูปแบบ Flexible Space ในอนาคต เนื่องจากเป็นรูปแบบที่มีความคล่องตัวสูงและพื้นที่ใช้งานค่อนข้างหลากหลาย โดยอาจมีทั้งพื้นที่ส่วนกลางสำหรับการทำงานเป็นทีม หรือพื้นที่ส่วนตัวสำหรับผู้ที่ต้องการสมาธิ เป็นต้น
เปลี่ยนฟังก์ชันให้รองรับมากกว่าแค่การทำงาน
ในความหมายโดยกว้างของคำว่า Flexible Space คือพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้สอยได้ตามความต้องการใช้งาน โดย Flexible Space มักประกอบไปด้วย พื้นที่ทำงาน อุปกรณ์สำนักงาน สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการต่างๆ อีกทั้ง ระยะเวลาในการทำสัญญายังสั้นกว่าสำนักงานทั่วไปอีกด้วย
ซึ่งครอบคลุมทั้ง 1.สำนักงานสำเร็จรูป (Serviced Offices) คือพื้นที่สำนักงานให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยผู้เช่ามักเป็นองค์กรหรือธุรกิจที่เริ่มตั้งใหม่หรืออยู่ในช่วงขยายกิจการ เนื่องจากสำนักงานลักษณะนี้มีเงื่อนไขและสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่นมากกว่าพื้นที่สำนักงานให้เช่าทั่วไป
2.Co-working spaces เป็นพื้นที่ส่วนกลางที่สามารถเข้าใช้บริการได้ทั้งแบบส่วนบุคคลและแบบกลุ่ม และใช้พื้นที่ร่วมกันได้หลายกลุ่มในเวลาเดียวกัน พื้นที่นี้จะเน้นการแบ่งปันและสร้างเครือข่ายระหว่างผู้เช่าผ่านการจัดกิจกรรมของ Community Manager ที่มีหน้าที่รับผิดชอบและตอบสนองความต้องการของผู้เข้าใช้บริการพื้นที่ ส่งผลให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วนกว่าสำนักงานสำเร็จรูป
จับตาแนวโน้มตลาดสำนักงานให้เช่ากรุงเทพฯ ปี 2021
EIC คาดการณ์ว่า การชะลอตัวของภาคธุรกิจและเทรนด์การทำงานรูปแบบใหม่จะส่งผลให้ตลาดสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ปี 2021 มีแนวโน้มชะลอตัวลงต่อเนื่องอีกเล็กน้อยจากปี 2020 เนื่องจากผลจากการระบาดระลอกใหม่ของโควิด-19 โดยคาดว่าการชะลอตัวของตลาด มาจาก 2 ปัจจัยหลัก คือ 1. พื้นที่ให้เช่าได้ (Occupied Space) ในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยคาดว่าจะปรับลดลงราว -0.5 เปอร์เซ็นต์ ถึง -1.0 เปอร์เซ็นต์ เทียบกับค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2015-2019 ที่เติบโตราว 1.7 เปอร์เซ็นต์ และ 2.อัตราค่าเช่ามีแนวโน้มหดตัวเล็กน้อยและอยู่ในระดับต่ำกว่าในช่วงก่อนเกิดโควิด ซึ่งเป็นผลมาจากนโยบายลดหย่อนค่าเช่าและแรงกดดันจากผู้เล่นใหม่ๆ ที่เข้าสู่ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าจำนวนมาก
โดยพื้นที่ที่น่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ พื้นที่แถบนอกศูนย์กลางทางธุรกิจ (Non CBD) ทั้งนี้ผลจากมาตรการล็อกดาวน์เพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของโควิด ซึ่งส่งผลให้แผนการขยายหรือยกระดับพื้นที่สำนักงานต่างๆ ในปี 2020 ถูกเลื่อนออกไป สำหรับแนวโน้มในปี 2021 ภาพรวมของพื้นที่ให้เช่าได้จะชะลอตัวลง โดยคาดว่าจะหดตัวเล็กน้อยที่ราว -0.5 เปอร์เซ็นต์ ถึง -1.0 เปอร์เซ็นต์ โดยความต้องการพื้นที่เช่าจะลดลงจากการปิดกิจการหรือลดพื้นที่เช่า
อย่างไรก็ตาม พื้นที่เช่าส่วนหนึ่งจะถูกชดเชยด้วยความต้องการพื้นที่เช่าจากในบางกลุ่มธุรกิจที่ยังมีความต้องการขยายพื้นที่ ได้แก่ ธุรกิจเกี่ยวกับเทคโนโลยีและ Startup นอกจากนี้ หลายโครงการที่จะเปิดตัวในปี 2021 มีกลุ่มผู้เช่าแล้วบางส่วนจากที่มีทำสัญญาไว้ล่วงหน้า ประกอบกับเจ้าของโครงการมีแนวโน้มที่จะตั้งราคาค่าเช่าให้ต่ำลงเพื่อดึงดูดผู้เช่าเข้าสู่โครงการ
ด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างช้าๆ และยังมีความเปราะบางทำให้ธุรกิจยังต้องระมัดระวังในการขยายกิจการ ส่งผลให้อัตราความต้องการต่อพื้นที่สำนักงานต่ำกว่าในอดีต โดยพื้นที่ที่มีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ พื้นที่แถบย่านนอกศูนย์กลางทางธุรกิจ (Non CBD) ที่มีบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นผู้เช่าอยู่เป็นสัดส่วนมากกว่าย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) เนื่องจาก SME เป็นกลุ่มที่มีความเปราะบางมากกว่าธุรกิจขนาดใหญ่ และต้องปรับตัวอย่างมากเพื่อให้สามารถอยู่รอดได้ในภาวะวิกฤติ โดยหลายบริษัทอาจต้องลดจำนวนพนักงานลง หรือบางกิจการอาจปิดกิจการไปเลยก็มี ซึ่งนั่นส่งผลให้อุปสงค์การใช้พื้นที่สำนักงานให้เช่าในปี 2021 นี้ ต้องลดลงตามไปด้วย
และนี่คือแนวโน้มที่เกิดขึ้นของธุรกิจในกลุ่มสำนักงานให้เช่า ที่ยังคงต้องปรับตัวท่ามกลางความท้าทายของการทำธุรกิจในยุคหลังโควิดนี้
ที่มา : เรียบเรียงข้อมูลจาก EIC
www.smethailandclub.com
ศูนย์รวมข้อมูลธุรกิจเอสเอ็มอี
