ตลาดที่อยู่อาศัย ฝืดหนักหรือฟองสบู่

 

 
เรื่อง:     ดร.โสภณ พรโชคชัย
              ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
               บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
              sopon@area.co.th; www.facebook.com/dr.sopon4
 

         สำหรับท่านที่ต้องการหาซื้อที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ห้องชุดหรืออื่น ๆ คงอยากทราบว่าตลาดที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในขณะนี้ เป็นอย่างไรบ้าง  ผมมีข้อมูลมาให้ท่านดูกันครับ

         เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้แถลงถึงการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ครั้งล่าสุดนั้น จัดทำขึ้นถึงสิ้นเดือนมิถุนายน - ต้นเดือนกรกฎาคม 2558 เพื่อประเมินสถานการณ์ล่าสุดจริง ๆ โดยถือเป็นการสำรวจที่คลอบคลุมมากที่สุด
 
มั่นใจได้ในผลสำรวจ

         ศูนย์ข้อมูลฯ ของผมได้สำรวจต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 โดยถือเป็นศูนย์ข้อมูลฯ ที่มีข้อมูลที่ต่อเนื่องยาวนานที่สุด และที่สำคัญ เป็นกลางที่สุด โดยไม่มีผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในนามของสมาคมใด ๆ เข้ารับรู้ข้อมูลในฐานะกรรมการศูนย์ข้อมูลฯ ก่อน  ผู้ใช้บริการสามารถได้รับข้อมูลโดยเท่าเทียมกันในฐานะสมาชิก  และ ดร.โสภณ ย้ำว่า ศูนย์ข้อมูลฯ นี้ เป็นอิสระ ไม่อยู่ใต้อาณัติของผู้ใด

         การสำรวจล่าสุดพบโครงการถึง 1,634 โครงการ ที่ยังขายอยู่ในท้องตลาด ทั้งนี้หากนับรวมโครงการที่มีหน่วยเหลือขายตั้งแต่ 20 หน่วยขึ้นไป ซึ่งควรเป็นโครงการที่ยังมีกิจกรรมการขายจริง ๆ อยู่นั้น มีอยู่ 1,185 โครงการ  จากการสำรวจข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยทั่วอาเซียนของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮจิมินห์ ล้วนแต่มีโครงการรอขายอยู่น้อยไม่เกิน 300 โครงการเท่านั้น  ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร จึงถือว่าคึกคักที่สุดในอาเซียน  หากประเทศไทยคืนสู่ความสงบและมีประชาธิปไตยตามที่ทางรัฐบาลสัญญาไว้ ประเทศก็จะยิ่งเติบโตกว่านี้
 
เราพบอะไรบ้าง

         ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่สำรวจนี้มีขนาดเท่ากับครึ่งหนึ่งของทั่วประเทศ  ทั้งนี้เพราะการรวมศูนย์อยู่ที่กรุงเทพมหานครในกรณีของประเทศไทย  อย่างไรก็ตามการพัฒนาที่น่าสนใจก็คือภูมิภาคชายฝั่งทะเลตะวันออก ซึ่งผนวกรวมกับเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในอนาคต โดยเฉพาะบางส่วนของจังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยอง  ทำให้กลายเป็นอภิมหานาคร (Urban Field หรือ Megalopolis) ในอนาคต

         ยิ่งกว่านั้นจากข้อมูลทั่วประเทศ เชื่อว่าสินค้าที่อยู่อาศัยได้รับความสนใจจากชาวต่างประเทศประมาณ 13% ของสินค้าทั้งหมด ซึ่งนับว่าไม่น้อย  อย่างไรก็ตามประเทศไทยเป็นเพียงหนึ่งในสามประเทศในอาเซียน (อีก 2 ประเทศคือบรูไนและเมียนมาร์) ที่ยังไม่มีกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นการให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยโดยไม่ต้องเสียภาษีเพราะผู้มีอำนาจในประเทศไทยไม่ต้องการเสียภาษี จึงไม่ผ่านกฎหมายนี้ จึงเท่ากับเป็นการขายชาติโดยแท้
 
การขายตอนนี้เป็นไง

         ภาพรวมของการสำรวจในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลล่าสุดก็คือ มีโครงการที่อยู่อาศัยมีจำนวน 488,026 หน่วยที่สำรวจพบ รวมมูลค่า 1,646,767 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นห้องชุดมากสุดถึง 51% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 23%  บ้านเดี่ยว 19% และอื่น ๆ อันได้แก่ บ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินจัดสรรอีกเพียง 7% เท่านั้น  สินค้าหลักในของเขตทั่วประเทศยังเป็นห้องชุด และในหลายพื้นที่ห้องชุดเพิ่มขึ้นสูงสุด เช่น พื้นที่แถบชายฝั่งทะเล พัทยา ภูเก็ต เป็นต้น

         ในขณะนี้มีหน่วยเหลือขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ 178,641 หน่วย  ตัวเลขหน่วยรอขายนี้เพิ่มขึ้นมาโดยตลอดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา  แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เพราะปริมาณบ้านในกรุงเทพมหานครมีอยู่ราว 4.8 ล้านหน่วย หรือ 3.7% ของทั้งหมด  ในห้วงวิกฤติปี 2540-2542 สัดส่วนนี้สูงถึง 5%  ดังนั้นขณะนี้แม้ยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ  แต่ก็มีแนวโน้มสู่วิกฤติในอนาคตได้  แต่คงกินเวลาอีก 2-3 ปี หากไม่มีการแก้ไขใด ๆ
 
การเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2558

         มีการเปิดใหม่ถึง 56,548 หน่วย โดย 56,388 หน่วย หรือ 99.7% เป็นที่อยู่อาศัย  แยกเป็นห้องชุดถึง 37,220 หน่วย (66%) ทาวน์เฮาส์ 12,176 หน่วย (22%) และบ้านเดี่ยว 4,230 หน่วยหรือ 8%  จะสังเกตได้ว่าสินค้าส่วนใหญ่เป็นสินค้าระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านกลุ่มหนึ่งและ ที่เกิน 10 ล้านขึ้นไปอีกกลุ่มหนึ่ง

         ถ้าประเมินจากภาพรวม จะพบว่าปีนี้มีสินค้าเกิดขึ้นน้อยกว่าปี 2557 เพียง 1% แต่มูลค่าจะสูงกว่า 30%  แต่นี่เป็นแค่ภาพลวงตา ทั้งนี้เมื่อแยกแยะให้เห็นสินค้าที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป จะพบว่า สินค้าราคาเกิน 10 ล้านบาทนั้น มีเกิดเพิ่มขึ้นถึง 161% คือจากปีที่แล้ว 2,355 หน่วย มาปีนี้จะเพิ่มเป็น 6,154 หน่วย  ส่วนมูลค่าปีที่แล้วเกิด 36,769 ล้านบาท แต่ปีนี้อาจเกิดสูงถึง 140,060 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 281%

         สินค้าอีกกลุ่มหนึ่งที่เกิดเพิ่มสูงกว่าปีที่แล้วมากก็คือสินค้าราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยเฉพาะห้องชุด โดยพบว่า มีห้องชุดราคานี้เกิดในปี 2557 จำนวน 10,385 หน่วย  แต่ในปี 2558 คาดว่าจะเกิดถึง 18,876 หน่วย  หรือเพิ่มขึ้น 82%  ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นอย่างแรงในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  ปรากฏการณ์นี้ชี้ว่า

         1. สินค้าที่ยังขายดี ก็คือสินค้าราคาเกิน 10 ล้านบาทที่ขายแก่คหบดีที่มีรายได้สูง เศรษฐกิจที่ตกต่ำนี้อาจไม่ได้กระทบต่อผู้บริโภคกลุ่มนี้แต่อย่างใด  ผลการขาย ยังขายได้ดีพอสมควรแทบทุกทำเล

         2. สินค้าราคาถูกเช่นห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งหวังขายให้กับผู้มีรายได้น้อย และผู้มีรายได้สูงเพื่อซื้อไว้เก็งกำไร ปรากฏว่าขายได้ดีในบางทำเล และบางบริษัท
 
สินค้าขายดีมีอนาคต

         สินค้าที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาคือ ธันวาคม 2557 - มิถุนายน 2558 ซึ่งแสดงว่าขายดี น่าสนใจลงทุนได้แก่:

         1. ตึกแถวราคา 10-20 ล้านบาท ทำเล I4: ยานนาวาสี มีการปรับราคาขึ้นจาก 12.8 ล้านบาท เป็น 14.586 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 14% แสดงว่าเป็นสินค้าที่เป็นที่ต้องการ

         2 ทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล H1: บางนา-ตราด กม.1-10 มีการปรับราคาขึ้นจาก 3.99 ล้านบาท เป็น 4.49 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 12.5% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา  แสดงว่าเป็นสินค้าที่ได้รับการยอมรับในตลาดในบริเวณนี้

         3. ทาวน์เฮาส์ ราคา 5-10 ล้านบาท ทำเล F2: รัชโยธิน แต่เดิมมีราคา 8.2 ล้านบาท ในเดือนธันวาคม 2557 เพิ่มเป็น 9.18 ล้านบาทในเดือนมิถุนายน 2558 หรือเพิ่มขึ้น 12% แสดงว่าสินค้านี้มีความคึกคักเป็นที่ต้องการในพื้นที่นี้

         4. ห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ในทำเล F6: เทพลีลา-มหาดไทย ปรับตัวขึ้นจาก 2.61 ล้านบาท เป็น 2.911 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11.5%  ดังนั้นหากจะทำสินค้าประเภทนี้ออกสู่ตลาดในบริเวณนี้ น่าจะเป็นที่ต้องการ
 
สินค้าที่ขายไม่ดี ควรเลี่ยง

         ในทางตรงกันข้าม มีสินค้าที่ราคาตกต่ำลง ซึ่งแสดงว่าคงไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก จึงต้องลดราคาลงมา ซึ่งผู้ที่จะทำโครงการใหม่พึงระวัง หรือผู้ซื้อพึงระวังเช่นกันว่าเป็นสินค้าที่อาจไม่เหมาะสมกับทำเลนั้น ๆ ได้แก่

         1. บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปในmำเล C4: บางซื่อ มีราคาปรับตัวลงจาก 25.53 ล้านบาทเป็น 22.5 ล้านบาท หรือราคาลดลงถึง 11.9% ในรอบ 6 เดือน (ธันวาคม 2557 - มิถุนายน 2558) กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าสินค้าประเภทนี้อาจไม่เหมาะสมกับย่านนี้

         2. บ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท ทำเล B3: แจ้งวัฒนะ ได้ลงราคาจาก 4.117 ล้านบาท เป็น 3.651 ล้านบาท ลดลงถึง 11.3%  ในย่านนี้ อาจมีการพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ หรือห้องชุด การพัฒนาบ้านแฝดระดับราคานี้อาจไม่เป็นที่ต้อนรับของตลาด

         3. ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ย่านทำเล K4: อ้อมน้อย ราคาลดจาก 1.329 ล้านบาท เหลือเพียง 1.185 ล้านบาท ลดลง 10.8%  ในย่านนี้ ห้องชุดราคาจะต่ำกว่า 1 ล้านบาท และยังมีทาวน์เฮาส์ราคา 1 ล้านบาท แข่งกับสินค้ากลุ่มนี้อยู่ด้วย

         4. ห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ย่านทำเล A4: รังสิตคลอง 1-7 ราคาลดลงจาก 0.69 ล้านบาท เป็น 0.616 ล้านบาท หรือลงลง 10.7%  ในย่านนี้ห้องชุดที่ขายอยู่ยังไม่เป็นที่ต้องการของตลาดมากนัก  จึงมีการลงราคาเพื่อจูงใจให้มีการตัดสินใจซื้อ
 
รัฐบาลควรล้อมคอก

         หากรัฐบาลกลัวว่าจะเกิดวิกฤติ  รัฐบาลควรที่จะ "ล้อมคอก" โดยรัฐบาลควรเร่งสร้างความมั่นคงให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลควรมีนโยบายให้บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายและผู้บริโภคปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 รัฐบาลควรมีนโยบายขอให้ทุกฝ่ายปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้ แทนที่จะเป็นแบบสมัครใจเช่นในปัจจุบัน  ทั้งนี้ผลดีก็คือ ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในการคุ้มครองของตลาดอสังหาริมทรัพย์และมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เป็นการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่ายทางหนึ่ง

         รัฐบาลพึงควบคุมผู้ประกอบการ ผู้รับเหมาสร้างบ้าน และนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์  รัฐบาลควรเสนอตราพระราชบัญญัติผู้ประกอบการและผู้ประกอบวิชาชีพบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ แต่การตราพระราชบัญญัติอาจกินเวลานาน ในเฉพาะหน้านี้รัฐบาลจึงควร โดยตั้งสภาอสังหาริมทรัพย์หรือคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อกำกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  ตั้งคณะกรรมการวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน-นายหน้า-บริหารทรัพย์สิน

         รัฐบาลยังควรจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  ทั้งนี้ผลดีของการนี้ก็คือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นการวางรากฐานของระบอบประชาธิปไตยที่แท้จริงที่ทุกฝ่ายมีส่วนร่วมในการเสียภาษีและได้รับประโยชน์จากภาษี เป็นการกระจายอำนาจตามแนวทางการพัฒนาประเทศ และเมื่อมีการจัดเก็บภาษีนี้แล้ว ภาษีที่ซ้ำซ้อน เช่น ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน ก็สมควรยกเลิก

         นอกจากนี้รัฐบาลควรเร่งพัฒนาระบบรถไฟฟ้า แต่ให้เป็นระบบสัมปทาน ไม่ให้เกิดการผูกขาด รวมทั้งการนำที่ดินของรัฐมาพัฒนาเพื่อการพาณิชย์ เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศให้มากขึ้น เป็นต้น

www.smethailandclub.com : แหล่งข้อมูล เพื่อผู้ประกอบการ SME